FIIs en el Impuesto a la Renta de Brasil: por qué el rendimiento es exento y la venta no

El FII (fondo inmobiliario brasileño cotizado en bolsa, parecido a un REIT) es el activo que más engaña en la declaración — no por ser complicado, sino porque tiene dos vidas fiscales al mismo tiempo. El dinero que cae en tu cuenta todos los meses sigue una regla. La cuota que vendes sigue otra, casi opuesta. Y quien trata a las dos como la misma cosa se equivoca en los dos sentidos: paga impuesto que no debía o deja de pagar el que debía.

Las dos vidas del FII

• El rendimiento mensual — ese goteo que cae sin que hagas nada. Para el cuotista persona física suele ser exento de impuesto a la renta, siempre que se cumplan tres condiciones a la vez: las cuotas se negocian exclusivamente en bolsa o mercado de mostrador organizado, el fondo tiene como mínimo 100 cuotistas, y tú no posees el 10% o más de las cuotas ni tienes derecho a más del 10% de los rendimientos del fondo. En la práctica, para quien compra FIIs listados por el home broker, la exención casi siempre se aplica.

• La venta de la cuota — si vendiste por más de lo que pagaste, la ganancia paga 20%. Siempre. Sin franja de exención, sin mínimo, aunque hayas vendido una sola cuota.

Ojo con el número de cuotistas: el mínimo era 50 hasta la Lei 14.754/2023, que lo elevó a 100 cuotistas y dio a los fondos ya existentes plazo hasta el 30/06/2024 para adecuarse. Los textos más antiguos todavía repiten los 50 — es el error más común sobre el tema.

Es esa asimetría la que hace que el FII parezca contradictorio: el mismo activo que te paga rendimiento exento todos los meses te cobra impuesto en la salida.

El error clásico: creer que los R$ 20 mil valen aquí

Quien invierte en acciones conoce la exención mensual de R$ 20 mil en ventas. Es natural suponer que cubre también al FII. No lo cubre.

	Acciones (operación común)	FII
Exención por volumen vendido	hasta R$ 20 mil en el mes	no existe
Alícuota sobre la ganancia	15%	20%
Rendimiento/provento	dividendo exento hasta R$ 50 mil/mes	rendimiento exento

Fíjate en la última fila: desde el 1º de enero de 2026, los dividendos pagados por la misma empresa a la misma persona física por encima de R$ 50 mil en un mismo mes tienen un 10% retenido en la fuente (Lei 15.270/2025) — las ganancias obtenidas hasta 2025 y aprobadas hasta el 31/12/2025 siguen la regla anterior. El rendimiento de FII no entró en ese cambio y sigue exento.

¿Vendiste R$ 3 mil en cuotas de FII con R$ 200 de ganancia? Nace un DARF (la guía federal de pago de impuestos). El pago va en el mismo código 6015, hasta el último día hábil del mes siguiente — y el perjuicio en FII solo compensa ganancia en FII, nunca ganancia en acciones.

Si la parte de acciones es lo que te interesa, está detallada en DARF de acciones: la exención de R$ 20 mil.

Dónde entra cada cosa en la declaración

Tres lugares distintos, y es esa división la que confunde:

• La posición al 31/12 — va a la ficha de Bens e Direitos (la ficha de bienes y derechos), en el código 07.03, que es el de fondo de inversión inmobiliaria. El valor declarado es el costo de adquisición, no la cotización de cierre del año: el FII no se actualiza a mercado en la declaración.
• El rendimiento recibido en el año — va a Rendimentos Isentos e Não Tributáveis (rendimientos exentos y no gravables), sumado por fondo, con el CNPJ del fondo (su identificación fiscal) como fuente pagadora.
• La ganancia de las ventas — va al cálculo de renta variable, mes a mes, y genera el DARF del 20% cuando haya ganancia.

Fíjate que el rendimiento y la venta nunca se encuentran: no descuentas el rendimiento recibido de la ganancia de la venta, y no sumas uno al otro.

El costo de adquisición es lo que sostiene todo

Nota que dos de los tres lugares de arriba dependen de lo mismo: cuánto pagaste por las cuotas. La ficha de Bens e Direitos pide el costo, y la ganancia de la venta es precio de venta menos costo promedio.

Y el FII tiene una trampa propia aquí. Hace desdoblamientos y amortizaciones con cierta frecuencia, y esos eventos mueven la cantidad de cuotas o el costo sin que entre ni salga dinero de tu cuenta. Si solo miras la nota de corretaje, la cuenta no cierra. El cimiento de esta parte es el mismo que el de las acciones — cómo calcular el precio promedio — y vale la lectura antes de cerrar la declaración.

Cómo CaixaUnica organiza esto

Importando los informes de la B3, la cartera separa sola los tres destinos:

• Reconoce el FII por el papel — y usa el código 07.03 en la ficha de Bens e Direitos, en vez de tratar la cuota como acción.
• Suma el rendimiento por fondo — lo que cayó en el año va al balde de rendimientos exentos, agrupado por activo.
• Tributa la venta al 20%, sin exención — el balde de FII se calcula aparte del de acciones justamente porque las reglas no son las mismas.
• No confunde rescate con venta — un rescate de renta fija no se vuelve renta variable solo porque salió de la cartera; cada clase cae en su regla.

Lo que no hace: la compensación automática de perjuicio entre meses sigue siendo cuenta tuya, y el informe es una estimación para verificación — nunca un sustituto del programa de la Receita.

Cómo empezar

1. Exporta de la B3 los informes de negociación y de movimentación del año — la movimentación es donde viven los rendimientos y los eventos del fondo.
2. Importa los dos en la cartera.
3. Verifica la posición y el costo promedio de tus FIIs.
4. Genera el informe de IRPF y mira las tres secciones: Bens e Direitos, rendimientos exentos y renta variable.

El módulo de Cartera forma parte de los planes pagos — los valores actuales están siempre en la página de planes. Puedes crear una cuenta e importar los informes para ver cómo queda con tus propios fondos.

Importante: este artículo es educativo y no sustituye a un contador ni a las reglas oficiales de la Receita. La exención del rendimiento depende de condiciones del fondo y del cuotista — si tienes una participación relevante en algún fondo, o cuotas de un FII no listado, confirma el tratamiento con un profesional.

Fuentes

• Lei 11.033/2004 — art. 3º: la exención del rendimiento de FII, sus condiciones y las alícuotas de renta variable.
• Lei 14.754/2023 — elevó el mínimo de 50 a 100 cuotistas, con plazo de adecuación hasta el 30/06/2024.
• Lei 15.270/2025 — la retención del 10% sobre dividendos por encima de R$ 50 mil por mes, desde 2026.
• Lei 8.668/1993 — la ley de los fondos inmobiliarios, referenciada por el propio código 07.03 en la ficha de Bens e Direitos.